房屋出租: 中國"房東稅"突剛性執行房東租客再難幸免

2024-10-14 | 來源: 馬江博說趨勢 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

今年以來，很多房東和租客變得不淡定了。

因為，不少人陸續表示被稅務部門要求補繳“房東稅”。

所謂房東稅，本質上是對個人房屋出租收益征收的一種個人所得稅。

其實早在2021年，雲南、河北、湖南等省份，就發文明確過“房東稅”的征收細則。

河北省較早開始征收“房東稅”，規定“個人出租或轉租住房不能提供憑證，不能准確計算住房租賃成本費用的，按租金收入的5-10%核定應納稅所得額”。而雲南省則規定，個人出租房應按10%的稅率征收個人所得稅。

早已有的稅種，為什麼現在開始要嚴格執行了？

首要原因還是地方財政形勢。

“開源節流”必然是未來一段時間內，地方財政的主旋律。於是，“房東稅”順理成章的成了“開源”的一環：

截至2023年，中國租房人口已接近2.6億人，且還有進一步上升空間。

因此，在消費稅、遺產稅等稅種仍在醞釀階段，“房東稅”作為已有細則規定、可被“拿來即用”的稅種，成為了地方政府“解燃眉之急”的一個選擇。

那麼當“房東稅”真正落地，預計將對租客、房東產生哪些影響？

不管稅費怎麼調，租房的實際價格，最終都要符合客觀經濟規律：即由房屋的價值所決定，並被市場的供求關系所影響。

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在大中城市，由於租賃需求旺盛，開征房東稅實際上很難對房東產生實質性影響。

特別是對一線、新一線等高線城市核心區域的優質房源來說，房東的議價能力也會更強，因此將這部分“房東稅”轉嫁給下游租客的可能性更大。

然而，在中小城市情況就不同了。如果開始真正強監管征收房東稅，對房東來說將是不小的負擔。尤其是那些人口外流較大、需求低迷、房產升值空間有限的城市。

不過，從長遠計議，“房東稅”對於租客來說不失為是一項利好：

一方面，強制征稅後，租賃合同必須進行網簽備案，這種公開透明、易於監管的合作方式，可在一定程度上，避免以往頻發的房東不合理扣留押金、對租客進行罰款等不良行為。

另一方面，低質量房源難以叫價，也將倒逼一部分房東提升房源質量及相關服務水平，以獲取更好的投資回報率。

房地產市場與房租市場是相伴而生的。理論上講，房東可能會試圖通過提高租金來轉嫁稅收負擔。但在實際操作中，這一做法受到市場供需關系的嚴格制約。

對於那些房源明顯供大於求、且本身租金不高的地區來說，“房東稅”的征收，壓縮了房東本不寬裕的租金收入，會增加房東賣房的可能性，如果這部分非剛需存量房產流入市場，則將進一步增加當地樓市的拋盤壓力。

不管怎樣，相較房產稅和空置稅，本來就很成熟的“房東稅”的剛性執行對增加地方財源更為直接、更為便捷。

總之，房產這種資產，未來帶來的財富收益更多的將不是來自於增量，而是存量。

房子，將越來越成為一種普通資產。